전월세 계약 전 등기부등본 확인 항목, 융자·근저당 순위와 확정일자 점검

전월세 계약 전 등기부등본 확인 항목은 세 가지입니다. 을구에 융자(근저당)와 채권최고액이 얼마나 잡혀 있는지, 그 근저당이 내 계약보다 먼저 설정됐는지, 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 마칠 수 있는지입니다. 인터넷등기소 열람은 700원이고, 계약할 때와 잔금 전에 두 번 직접 확인해야 합니다.

법제처가 운영하는 생활법령정보는 임대차계약 전에 부동산등기부를 확인해 소유자가 누구인지, 계약하는 사람이 집주인과 일치하는지 확인하라고 안내합니다. 공인중개사를 통해 계약하더라도 등기부는 임차인이 직접 확인하라는 것이 같은 자료의 설명입니다. 등기부는 부동산의 권리관계를 확인하는 기본 서류이기 때문입니다.

이 글은 전월세 계약 전 등기부등본 확인 항목을 해당 안내와 주택임대차보호법 관련 공식 자료에서 확인된 내용만으로 정리했습니다. 개별 주택이 안전한지 판정하는 글이 아니므로, 마지막 판단은 계약 직전에 발급한 등기사항증명서를 기준으로 해야 합니다.

전월세 계약 전 등기부등본 확인 항목, 표제부·갑구·을구 순서로 봅니다

등기부로 알 수 없는 권리가 있다는 점부터 짚어야 합니다. 주택에 관한 채권을 가진 사람이 돈을 받을 때까지 집을 붙잡아 두는 유치권은 등기부에 나오지 않습니다. 등기부 열람과 별개로 집을 직접 방문해 권리관계를 확인해야 하는 이유입니다.

등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다(부동산등기법 제15조제2항). 열람은 대법원 인터넷등기소에서 365일 24시간 가능하고 수수료는 700원입니다. 증명서로 발급받으면 1,000원이며, 등기소를 직접 방문하면 열람과 발급 모두 1,200원입니다. 주택이 단독주택이면 토지등기부와 건물등기부를 모두 떼어 토지 소유자와 건물 소유자가 같은 사람인지 비교해야 합니다.

표제부가 계약 대상과 다르면 법의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결 사례에서는 등기부상 202호인 다세대주택을 현관문 표시대로 302호로 계약하고 전입신고까지 했다가 올바른 주민등록을 갖추지 못한 것으로 보아 주택임대차보호법의 보호를 받지 못했습니다. 갑구에서는 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 있는 주택을 피해야 합니다. 계약자가 소유자 본인이 아니라 대리인이면 위임장과 인감증명서를 요구해야 합니다.

자세한 항목은 찾기쉬운 생활법령정보의 등기부의 확인 안내에서 원문으로 확인할 수 있고, 열람과 발급은 대법원 인터넷등기소에서 합니다.

융자 확인법, 을구 채권최고액과 내 보증금을 함께 계산합니다

전월세 계약 전 등기부등본 확인 항목 중 융자는 을구의 근저당권으로 나타납니다. 근저당권은 계속적인 거래에서 생기는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하는 저당권입니다(민법 제357조). 을구에 적힌 금액은 실제 대출 잔액이 아니라 담보하는 한도인 채권최고액이고, 채권액이 최고액을 넘어도 최고액 이상의 우선변제권은 없습니다.

채권최고액만 보고 안심하면 안 됩니다. 생활법령정보는 근저당 설정금액이나 전세금이 주택 시가보다 적다고 해서 안심해서는 안 된다고 명시합니다. 저당권이나 전세권이 많이 설정된 주택은 피해야 한다는 것이 같은 자료의 안내입니다. 이 글에서 인용한 공식 자료에는 실제 대출 잔액을 등기부로 확인할 수 있다는 설명이 없으므로, 잔액은 임대인과 해당 금융기관에 직접 확인해야 합니다.

계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간 정보의 열람을 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6제4항). 임대인은 계약 체결 시 확정일자 부여일과 보증금 정보, 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 하며, 임대인이 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수도 있습니다(같은 법 제3조의7). 시세는 이 글의 공식 자료에 없는 수치이므로 국토교통부 실거래가 공개시스템 같은 공식 조회처에서 확인합니다.

근저당 설정 보는 법, 접수일과 순위번호로 내 보증금의 순번을 가립니다

같은 부동산에 등기한 권리의 순위는 등기한 순서를 따릅니다(부동산등기법 제4조제1항). 같은 구 안에서는 순위번호로, 갑구와 을구처럼 서로 다른 구에서는 접수번호로 우열을 가립니다(같은 조 제2항). 을구의 근저당 접수일이 내 확정일자보다 앞서면 내 보증금은 그 뒤에 서게 됩니다.

저당권이나 전세권이 설정된 뒤에 임차한 임차인은 후순위 권리자가 됩니다. 주택이 경매에 넘어가면 저당권자와 전세권자가 먼저 배당받고 남은 금액에서만 배당받기 때문에 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 대항력을 취득한 임차인과 저당권 같은 권리의 관계는 요건을 갖춘 선후에 따라 정해집니다.

부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따릅니다(부동산등기법 제5조). 인터넷등기소에서는 등기사항전부증명서 외에 현재 유효사항만 보여주는 증명서도 발급받을 수 있으므로, 이미 말소된 근저당이 섞여 읽히지 않도록 발급 종류를 확인합니다.

확정일자와 전입신고, 이사 당일 둘 다 마쳐야 하는 이유

전월세 계약 전 등기부등본 확인 항목을 모두 통과했더라도 이사한 뒤 전입신고와 확정일자를 놓치면 보증금을 지킬 수 없습니다. 근저당이 있는 집에서는 이 두 가지가 곧 내 순번입니다.

전입신고가 만드는 대항력

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록을 마친 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조제1항). 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결은 그다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다고 보았습니다. 이사한 날 전입신고를 해도 그날은 효력이 없고 다음 날 0시부터라는 뜻입니다.

한계도 있습니다. 대항력을 취득한 임차인이 가족과 함께 일시적으로라도 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력은 전출로 소멸하고, 다시 전입신고를 해도 그때부터 새로 취득합니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).

확정일자가 만드는 우선변제권

우선변제권은 임차주택이 경매나 공매에 넘어갈 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리입니다. 대항요건인 주택의 인도와 전입신고를 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 취득합니다(주택임대차보호법 제3조의2제2항). 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면 요건이 모자랍니다.

확정일자는 계약서 원본 또는 사본과 신분증을 가지고 읍·면사무소나 동 주민센터 등 확정일자부여기관을 방문해 받습니다. 인도와 전입신고를 마친 당일이나 그 이전에 확정일자를 받았다면 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결). 자세한 요건은 대항력 및 우선변제권 취득 안내에서 원문으로 볼 수 있습니다.

계약 당일부터 이사 당일까지 확인 순서

아래 순서대로 확인하면 등기부 확인과 대항력 취득이 끊기지 않습니다.

1. 계약 전에 토지·건물 등기부를 열람해 표제부, 갑구, 을구를 차례로 확인합니다.
2. 계약 당일 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자와 일치하는지 확인합니다. 대리인이면 위임장과 인감증명서를 받습니다.
3. 임대인에게 확정일자 정보와 납세증명서 제시, 또는 열람 동의를 요청합니다.
4. 잔금을 치르기 전에 등기부를 한 번 더 열람해 그사이 새 근저당이나 압류가 생기지 않았는지 확인합니다.
5. 잔금을 치르고 집을 인도받는 당일 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받습니다.

전월세 계약 전 등기부등본 확인 항목 중 가장 먼저 할 일은 하나입니다. 계약하려는 집의 주소로 인터넷등기소에서 토지와 건물 등기부를 열람하고, 을구 맨 위 줄의 근저당 접수일과 채권최고액부터 적어 두세요.

전월세 계약 전 등기부등본 확인 항목 FAQ TOP 3

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